“新冠肺炎”事件下商业租赁合同的履行问题分析

一、对新型冠状病毒肺炎疫情事件的法律性质分析

本次疫情与2003年的“非典”均属于法律意义上的由传染病引起的突发公共卫生事件，参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定，本次疫情事件的法律性质与“不可抗力”及“情势变更”有着高度关联性，现就此产生的法律效果具体分析如下：

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以通知解除合同。

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。然而情势变更作为当代合同法上的一项重要原则,我国合同法却未对此加以规定,直至2009年最高人民法院颁布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）时，才明确提出情势变更的概念，以及在此情形下的司法裁判规则。

目前，并未有官方法律文件或者政策性文件将本次疫情定性为“不可抗力”事件。但基于本次疫情具有突发性，其确切传染源、致病原理、治疗方案等至今尚未明确，故我们倾向于认为其符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的客观特征。因疫情而采取的行政措施，也是一般人不能预见、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。但因本次疫情对不同个体的影响和可预见程度不同，故判断本次疫情是否属于商业物业租赁合同下的不可抗力事件，需要视具体情形而定。

具体而言，可以从个体对疫情的预期，以及疫情是否导致商业物业租赁合同履行不能进行判定。就前者，如当事人在签订合同时对疫情是否构成不可抗力进行了约定，则按照约定执行；如当事人虽未约定，但在疫情前，对疫情期间租赁合同的履行做了事前或事后的安排，则不宜将疫情认定为租赁关系中的不可抗力。对于后者，疫情在不同阶段对经济及民商事活动的影响不同，是否构成租赁合同中的不可抗力亦是根据疫情是否导致合同不能履行进行判定。例如采取除特殊企业外的普通各类企业不早于2020年2月9日24时复工的区域，因该行政措施导致不能履行租赁合同的当事人，可依据不可抗力主张权利；2020年2月9日后，如各行业进入全面复工阶段，则租赁合同的当事人不宜以不可抗力主张权利。

根据《合同法司法解释二》第二十六条规定，合同成立后涉及的“客观情况”非常广泛，凡是能够作为合同成立基础或环境的一切客观事实都应属于“情势”的范畴，可以是经济方面的情形。如金融危机、汇率变动、市场行情等，也可以是非经济方面的，如自然灾害、社会事件、政府行为等。因此，判断疫情是否属于商业租赁合同中的“情势变更”，可按照以下程序进行判断：

• 第一步：合同成立后，当事人继续履行合同的相关情况是否发生变化。如是，则进入第二步；如没有发生变化，或发生的变化与租赁合同无关（例如疫情导致生活成本增加等变化），则当事人不能用“情势变更”作为主张权利的事由；而本次疫情为突发性公共卫生事件，事先无法预见，因此可直接进入第二步判定程序。

  
  

• 第二步：这些变化是否属于客观事实。如是，则进入第三步；如果不是客观事实，而仅是当事人的主观臆想，换言之，认为一件事已经发生了，但是实际没有发生，那么情势变更便没有存在的事实基础，无法作为主张权利的事由。而本次疫情现属于客观存在的事实，因此可直接进入第三步判定程序。

  
  

• 第三步：这些变化的影响程度是否并非轻微，而属于重大。如是，则进入第四步；如非重大的，仅是轻微的、一般的，只能说“相关情况”有变化，不能将它升级认定为“情势变更”。疫情对当事人的租赁合同履行是否影响重大，在不同阶段对不同行业类别的影响不同，故需要根据具体情况进行判定疫情影响是否重大。

  
  

• 第四步：这些重大变化是否在订立合同时无法预见。如是，则进入第五步；如为事先可预见的，只能说对风险预估程度和可抗击程度是否可把控，可从当事人的约定或公平原则考虑主张权利，而不能将其上升为“情势变更”。正如前文所述，本次疫情确属不可预见之重大变化（但在疫情爆发期间订立的租赁合同，则不能当然判定其具有不可预见性）。

  
  

• 第五步：重大变化是否导致合同无法履行。如并非导致合同无法履行，则进入第六步判定；如导致合同无法履行，则可能属于“不可抗力”范围。疫情是否导致租赁合同无法履行，在不同阶段对不同行业类别的租赁关系影响不同，故需要根据具体情况进行判定。

  
  

• 第六步：重大变化是否导致继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。如是，则当事人可依据“情势变更”事由主张权利。但疫情是否导致租赁合同继续履行对一方当事人明显不公平；或继续履行合同，并不能实现合同目，需要针对具体情况进行分析。

综上，本次疫情在租赁合同法律关系中的确兼具“不可抗力”与“情势变更”的特征，但不可一概而论的得出某一结论。当事人选择“不可抗力”或“情势变更”作为主张权利事由最根本的区别在于：疫情是否导致租赁合同无法履行。如疫情导致租赁合同无法履行，则在考虑选择“不可抗力”作为主张权利的前提下，再行考虑疫情是否满足“不可抗力”的法定构成要件；如疫情并未导致租赁合同无法继续履行，则在考虑选择“情势变更”作为主张权利的前提下，再行考虑疫情是否满足“情势变更”的法定构成要件，以充分判定符合主张权利的法定事由。

二、对与本次新型冠状病毒肺炎疫情事件

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《合同法》第九十四条、第一百一十七条及第一百一十八条有关“不可抗力”的规定，租赁合同当事人履行了《合同法》规定的通知义务和举证义务，即可部分或全部免除不履行租赁合同义务的责任，或要求解除租赁合同。类似判例如下：

根据《合同法司法解释二》第二十六条规定，如疫情符合“情势变更”，则租赁合同当事人可请求变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。类似判例如下：

综上所述，若疫情构成“不可抗力”，则当事人履行法定义务后，不必征得对方同意即可解除合同，或部分或全部免除违约责任。若疫情构成“情势变更”， 则当事人变更或解除合同的权利为请求权，要主张适用情势变更原则，必须请求人民法院作出裁判，不能当然导致合同的变更和解除。

三、疫情防控期间合同双方可以采取的

从目前疫情发展态势看，疫情对于餐饮行业、零售行业（不含医药零售业）、电影院、联合办公等到店体验类的快时尚行业影响相对较大，如疫情持续时间过长且疫情直接导致租赁合同无法履行，或合同约定的剩余租赁期限与疫情的持续期间可能存在相等，或剩余租期短于疫情可能持续时间等情况，一般可以理解为构成“不可抗力”或“情势变更”，承租方可选择解除合同或主张部分或全部免除违约责任。

具体而言，承租方可以主张租金减免。疫情期间，如租赁合同关系满足前文所述的“情势变更”条件，则承租方可依据“情势变更”要求人民法院减免全部或部分租金。参考2003年“非典”期间的类似案例，对于租金减免比例，各地法院的裁判观点不同，减免比例主要集中在“全免”或“免一半”两种减免比例。判决“全免”的案例多集中在承租方应相关部门在疫情期间的要求而停业的情况。判决“免一半”的案例，多集中在疫情虽对租赁合同的履行造成严重影响，但并未达到无法履行合同的程度，这种情况下若判定全免租金，实质是将疫情所致的全部不利后果施加到出租方处，反而有失公允。因此，建议满足“情势变更”的租赁合同关系的承租方可采取主张减免一半的租金。

此外，在出租方强制要求停业时，承租方可以主张租金全免。出租方自行要求承租方停止营业的，承租方除可以要求出租方减免租金，还有权要求承租方赔偿因此造成的实际损失，但在疫情期间，出租方多出于大局考虑，自身获益的可能极小，故建议承租方谨慎考虑是否要求出租方赔偿损失。

最后，还应当及时关注国家出台的与疫情相关的政策或文件，以便维护自己的合法权利。

首先，加强与承租方沟通，及时掌握租赁物的实际经营状况，尽可能避免租赁合同法律纠纷的产生。在疫情期间，出租方需要加强与承租方关于租金交纳、营业时间、经营状况等方面情况的沟通，通过掌握出租物业的实时经营情况，了解租赁物业是否实际存在停业、歇业或缩短营业时间等情况。并根据租赁物的使用情况，与出租方沟通租金调整、租赁物配套措施的调整等。同时，在沟通的过程中也固定了相关证据，为之后可能产生的诉讼提供证据。对在沟通中达成的合同变更合意，亦应及时签订补充协议进行约定。

同时，应及时关注国家发布的与疫情相关的行政规定和措施。在疫情期间，各相关行政部门发布各种规定和采取各种防控措施，可能会对租赁物业的经营造成不同程度的影响。作为出租方应及时关注这些规定和管控措施，一是可以督促承租方全面遵守规定，避免因承租方违反规定，对租赁物产生不利影响；另一方面，有利于帮助出租方判定这些措施是否会构成与承租方之间租赁合同关系的“不可抗力”或“情势变更”。