房地产合作开发合同无效的法律后果探析

引言

因房地产行业投资规模巨大以及土地资源具有稀缺性，合作开发成为行业内的重要模式。虽然合作开发房地产模式早已出现，但并未引起法律的重视。在1994年《城市房地产管理法》中，仅一笔带过可以土地使用权出资进行合作开发。直至2005年，最高院发布《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，才细致规定了房地产合作开发合同这一法律术语。随后，房地产合作开发不断走进大众视野。

2019年11月8日，最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》），针对法院在审理涉及合同效力的案件时，不当扩大管理性强制性规定范围的审判情况，《九民会议纪要》指出：“要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断强制性规定的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质”。这昭示着法律法规的禁止性、强制性规定在审判实践中被认定为效力性规定的可能性增加，同时，《九民会议纪要》将合同无效的红线扩张至涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的规章。因此，在未来一段时期内，在认定合同效力案件中，合同无效的风险较之以往将会增加。

法律规定具有滞后性，而在房地产合作开发实践中，房地产企业的合作和运营模式具有很强的创新性和前瞻性，这两者之间的矛盾导致许多合作开发模式在现行法基础上并不能找到相应的规范依据。随着《九民会议纪要》引领的审判风险的转变，房地产合作开发合同被认定无效的可能性也随之升高。在此背景下，本文着重探讨房地产合作开发合同被认定为无效后会产生何种法律后果。

一、关于合同无效后果的法律规定

    （一）《合同法》第58条

关于合同无效的法律后果，《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

《合同法》对合同无效的后果仅作原则性规定，并不能解决实务中错综复杂的案件。

（二）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发(1996)2号，现已失效）

该解答第四十六条规定：合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：

（１）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；

（２）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；

（３）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。

值得注意的是，上述《解答》虽然已经失效，但其作为房地产合作开发合同无效后果的细致规定，在审判实践中得到普遍运用，迄今仍有指导意义。

（三）《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》

2019年12月最高人民法院民事审判第二庭编著的《九民会议纪要理解与适用》指出：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”；“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相当于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素，受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”

二、裁判案例

房地产合作开发合同被确认无效后，不可避免地出现由于土地、房屋增值等市场因素导致的基于无效合同全部或部分履行产生的利益如何在出地方和出资方分配的问题，基于现有的法律规定，合作开发的情况下，已完成的地上建筑物一般归属于出地方所有，就房产增值的部分如何对出资方进行补偿在现有的裁判案例中有两种审判观点。

观点一：按照现行市场估值或出资方实际出资占房屋造价的比例认定出资方经济损失，由出地方折价补偿

在“北京威肯房地产开发有限公司与中国共产党海淀区委员会党校合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案”中，因海淀党校具有土地使用权，故已建工程由海淀党校取得。但是，根据无效合同处理原则，因已建工程无法返还，故海淀党校须对威肯公司进行折价补偿。法官认为，“虽然规定（即法发（1996）2号）为适用于审理房地产法施行前发生的房地产开发经营案件，但上述司法解释规定的投资方投资的返还方法，在审判实践中得到普遍运用，迄今仍有指导意义。”

观点二：按照投资款的银行同期贷款利率计算出资方损失，由出地方进行返还

房地产合作开发合同被认定无效后，出资方经常主张合同相对方按照合同约定应分得建设工程的估价进行分割，获得补偿。对此诉讼请求，法院亦可能不会支持，因其混淆了合同有效可主张的履行利益和合同无效可主张的信赖利益之间的区别。在当事人无法举证证明合同无效带给其其它具体损失的情形下，法院通常按照出资方投资款的银行同期贷款利率计算其投资损失，由出地方进行补偿。

在“云南红华实业集团房地产开发经营有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案”中，云南高院按照投资款及其银行同期贷款利率计算出资方损失。对此判决结果，红华房开公司不服，向最高院申请再审。最高院在再审裁定中指出，“无效合同具有不得履行性，红华房开公司依据《合作开发协议》向红亚机械公司主张67299765元可得利益损失于法无据，二审法院未予支持，并无不当。”

在“李森林、罗金娥合资、合作开发房地产合同纠纷案”中，最高院亦未按照评估价格判决折价返还，而是综合计算出资方的成本，由出地方进行返还。审理法院认为，“陈起明应当将案涉土地使用权返还给李森林、罗金娥一方，因发生本案争议时案涉工程已经实际建筑四层，在建工程建筑与土地无法分割，原审判决在认定合同无效的基础上判令陈起明将案涉土地使用权及在建工程和相关权利登记一并转移给李森林、罗金娥符合本案的实际情况。与之相应，李森林、罗金娥也应当承担建造该四层建筑产生的成本，因此原审判令李森林、罗金娥向陈起明返还其实际支付的工程款、土地出让金、各种规费共计1719189元，并无不当。”

三、 法益平衡与价值取舍

任何事务都有正反两面，法益平衡和利益取舍是难以规避的问题。在房地产合作开发纠纷中，合同被确认无效后，出现了上述两种裁判观点。观点一旨在进行利益衡平，使得出资方与出地方均不会因合同无效获得不当利益或溢出利益；而观点二旨在维护法律秩序，合同有效与合同无效的法律后果不被混淆有利于维护法秩序不受侵犯，预防投机取巧行为。

笔者赞同观点一的裁判思路。利益衡平是自然法的重要原则，也是维护社会稳定的重要基础。在房地产合作开发纠纷中，若出资方与出地方对于合同无效均有过错，则裁判结果不应偏颇于任何一方，不应使得任何一方取得不当利益或者溢出利益，尤其是不应使不诚信的一方额外获益。在观点二中，在双方均有过错的情况下，出地方仅需返还出资方成本损失，而获得了巨大收益。对于投入大量人力物力的出资方而言显然是不公平的。此种裁判思路可能浇灭房地产企业的创新热情和投资热情，长远而言对于房地产行业的发展并无助益。

利益衡平原则在法院的审判思路中其实也有所体现，笔者在此摘录两则法院观点，虽非针对合作开发房地产，但与之法理相通，供读者参考，亦期待与读者进行交流。

《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”

《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”

结语

笔者由执业过程中遇到的实际问题引申出本文的思考，笔者认为房地产合作开发合同在被确认为无效后的利益分配，不比确认合同效力简单，这涉及到的法律问题同样复杂和深入，不可一概而论，但笔者认为一个非常重要的原则是应以公平、诚信为基本尺度进行利益衡量和价值判断并在此基础上处理后续返还或赔偿问题，不应使任何一方获取不当利益或溢出利益，损害法律尊严。正如北京通州宋庄画家村案，经过两次诉讼程序，在裁判合同无效的情况下，法院在区分过错，衡平双方利益的前提下通过信赖利益赔偿的方式部分支持了返还房屋一方因土地升值所获得的利益，起到了很好的示范作用，一定程度上实现了定分止争，案结事了的裁判目的。

以上浅知拙见，期待与读者进一步交流探讨。