基础设施公募REITs介绍（三）：Pre-REITs的资产重组常见的几种方式以及相关税收减免

Pre-REITs的资产重组，常见的有以下几种方式（但不限于以下几种）。原始权益人也可以同时选择以下重组方式中的一种或几种。

1. 资产划转：先设立项目公司，将原始权益人所持有的基础设施项目直接划转给项目公司，具体如下图所示：

2. 公司存续分立：从原始权益人或其子公司中分立出项目公司，并将拟发行REITs的基础设施项目一并转移给项目公司，具体如下图所示：

3. 以资产出资：原始权益人以其对特定基础设施项目的所有权缴付项目公司的出资，并取得项目公司的股权（即作价入股），具体如下图所示：

提醒各位注意，无论以何种方式开展资产重组，律师都要关注资产的可转让性。比如土地使用权是否可以转让，原始权益人签署的各类合同是否含有限制资产转让的条款，地方法规或地方政府部门是否有限制转让的相关规定或政策等。

Pre-REITs的资产重组可能会涉及到多种类的税负，如果没有适当的节税措施，高额的税负会极大地增加发行REITs的交易成本。Pre-REITs的资产重组可能涉及的税种包括：企业所得税、契税、增值税、土地增值税、印花税等。以下就不同税种在不同的重组方式下能否得以递延或免征进行简要讨论。

(1) 企业所得税

a) 如以第1种方式（资产划转）开展资产重组

财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，可以选择按以下方式进行特殊税务处理：1）资产划出方和划入方均不确认所得；2）划入方取得划转资产的计税基础，以被划转资产的原账面净值确定；3）划入方取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。财税[2014]109号文还规定了适用特殊税务处理的另一个前提条件：“资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”，这个条件对Pre-REITs资产重组而言也不难满足。

b) 如以第2种方式（分立）开展资产重组

《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定：如果“被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”，则可适用特殊税务处理。换言之，Pre-REITs的资产重组如果能满足以下条件，就可以适用特殊税务处理：i）拟分立的原始权益人或其子公司和项目公司的持股比例保持一致；ii）原始权益人或其子公司和项目公司不改变原来的实质经营活动；iii）就分立交易，项目公司股东不需要支付或补足现金对价或需支付的现金对价少于15%。前述条件对Pre-REITs资产重组而言并不难满足，以分立的方式开展重组大概率是可以适用特殊税务处理的。

请各位看官留意，财税〔2009〕59号文另有规定：“企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权”。根据该规定，项目公司股东取得项目公司股权后一年内不得将项目公司股权转让给资产支持证券（ABS）。这可能会对申报发行REITs的交易架构搭建产生一定影响，但考虑到REITs从申报到上市的流程周期并不短，公募基金设立和募集资金也需要时间，一年的禁售期还算可以承受的范围。

c) 如以第3种方式（以资产出资）开展资产重组

《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号）明确规定：“设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理”。由此可知，以上述第3种资产出资的方式进行的资产重组，也可以适用特殊税务处理。

这里需要说明的是，前述特殊税务处理并非免征企业所得税，只是将应缴纳的企业所得税根据相关法律法规进行了递延操作。

(2) 增值税

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围”。根据该等规定，无论是以何种方式开展资产重组，只要满足债权、负债和劳动力随资产一并转让的条件，即可免征增值税。但实践中各地税务局对前述公告可能有不同的理解，需要企业和主管税务局针对个案进行沟通。

(3) 土地增值税

《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。” 因此，对于以上述第2种（公司分立）和第3种（以资产出资）方式开展资产重组，结论是比较明确的，可以免征土地增值税。

但财政部 税务总局公告2021年第21号公告并未明确规定以上述第1种（资产划转）方式开展资产重组也可以免征土地增值税。即便如此，各地税务局也可能存在不同的理解。例如，《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)则规定：“同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。‘同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间’。”因此，企业就此问题需查询地方规定，与主管税务局充分沟通，以明确地方税务局的监管思路。因土地增值税的税率很高（增值额的30%-60%，视增值额而定），如果主管税务局认为以上述第1种资产划转的方式开展资产重组需缴纳土地增值税，我们建议企业规避该种方式，以分立或其它方式开展资产重组。

此外，财政部 税务总局公告2021年第21号还规定，改制重组有关免征土地增值税的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。如果拟开展资产重组的原始权益人或其子公司系房地产开发企业，则不论以何种方式开展资产重组，都需要缴纳土地增值税。

(4) 契税

《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：

a) 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

b) 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

c) 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

以上规定已覆盖和对应了上述三种资产重组的方式。Pre-REITs的资产重组可以免征契税。

(5) 印花税

《中华人民共和国印花税法》规定产权转移需缴纳价款的万分之五的印花税。

《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔2003〕183号）规定：“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”。但实践中，各地税务局对财税〔2003〕183号的理解和适用存在很大的分歧。部分地区税务局认为该规定只适用于国企改制，且交易形式必须是该规定列明的类型：公司制改造、合并、分立和债转股。如果是这样理解，上述三种资产重组方式可能都难以适用财税〔2003〕183号规定，企业需缴纳印花税。

而另一部分地区税务局则从鼓励企业重组的角度出发，认为即使是非国有企业进行的资产重组也可以适用财税〔2003〕183号规定，免征印花税。笔者认为，财税〔2003〕183号规定全文并未明示只适用于国有企业，从市场主体应平等适用税法的角度说，民营企业也应争取和国有企业相同的税收优惠待遇。从立法鼓励企业改制重组、鼓励基础设施REITs上市的角度出发，我们也建议企业就此问题和地方主管税务局充分沟通和协商，在Pre-REITs的重组中争取到印花税的优惠待遇。虽然印花税的税率很低，和企业所得税、土地增值税、增值税等相比，金额较小，但如果资产交易的金额非常大了话，印花税如果能免征，也是一笔可观的成本减免。

以上述三种不同的方式开展Pre-REITs的资产重组，不同税种能否争取免征或递延的具体情况摘录如下。总而言之，无论以何种方式开展资产重组，税收筹划的空间是不小的，但需要企业事前和主管税务局充分沟通。