何以构成“实质竣工”？

实质竣工(Practical completion)是建设工程中的一个重要概念，其是指工程已经完成（除了轻微的缺陷）并且可以合理使用。但实践中，合同双方经常会对工程什么时候算“实质竣工”产生争议。在Mears Ltd v Costplan Services (South East) Ltd & Ors [2019] EWCA Civ 502案中，英国上诉法院就对“实质竣工”的达成提供了权威的指导。

Mears Limited（以下简称"Mears"）是一家提供学生住宿服务的公司，2016年5月20日，其与Plymouth (Notte Street) Limited（本案第二被告，以下简称"PNSL"）签订了一份租赁协议，根据该协议，PNSL将在自己的土地上建造两座学生宿舍楼，待建成后Mears将进行租赁，租期21年。2016年5月27日，PNSL与J.R. Pickstock Limited（本案第三被告，以下简称"Pickstock"）签订设计施工总承包合同，由后者作为承包商建造该宿舍楼，并指定Costplan Services (South East) Limited（本案第一被告，以下简称"Costplan"）作为该合同的业主代表。Pickstock和Costplan向Mears提供了附带保证（collateral warranties）。

租赁协议的其中一部分内容规定：

“6.2. The Landlord shall not make any variations to the Landlord's Works or Building Documents which:

6.2.1. materially affect the size (and a reduction of more than 3% of the size of any distinct area shown upon the Building Documents shall be deemed material), layout or appearance of the Property”。

租赁协议还约定：如果在2018年9月18日的最后期限（long stop date）之前没有签发有效的实质竣工证书（Certificate of Practical Completion），则任何一方都有权终止租赁协议。

然而，实际建设中，有56个房间的大小比图纸上要求的尺寸小了超过3%；并且从实际角度来看，这是无法修复的，因为不存在拆除和重新建造宿舍的可能性。

尽管如此，2018年8月16日，Costplan发出通知，称其打算到现场进行竣工前检验，以期签发实质竣工证书。这将触发Mears实际履行长达21年的租赁协议的义务。

2018年8月20日，Mears请求法院发布禁令，禁止Costplan颁发实质竣工证书。8月22日，法院授予了临时禁令。

Mears请求法院做出裁定（declaration）：根据租赁协议第6.2.1款，无论违规性质和程度如何（regardless of the nature and extent of the non-compliance），任何房间超出3%的容差范围都构成了对租赁协议的实质性违约（material and substantial breach）。这意味着在2018年9月18日之前Costplan不能有效地签发实质竣工证书，Mears有权终止租赁协议。

在TCC法庭的一审中，法院拒绝做出这一裁定。于是Mears提起上诉。

本案中对6.2.1款的违反情况是否会阻止“实质竣工”？

1.第6.2.1款的适当解释

Mears表示，在第6.2.1款中，各方同意变更不会使房间的尺寸减小超过3%，并且关键是他们认为任何违反这一义务的行为都被视为“实质性的（material）”。因此，从措辞上讲，未能满足3%的容差不是一个事实和程度的问题，而是违反合同的红线，这种违反可以允许Mears解除合同和/或阻止适当颁发实质竣工证书。如果第6.2.1款的禁止性规定如其所言，那么未能遵守3%的容差的性质、范围和程度就无关紧要了。

PNSL则认为，Mears的观点是基于对第6.2.1款的误解。其承认任何不遵守3%容差的行为都是违约行为，但是第6.2.1款并未涉及违约的特征或性质，实质性（material）指的是房间面积的减小，而不是由此导致的违约。

上诉法院的Coulson法官指出，合同的当事人有权事先约定，违反特定条款构成实质性违约（material or substantial breach）。但问题在于，本案中双方在第6.2.1款中是否这样做了？Coulson法官的结论是他们并没有这样做。

Coulson法官认为，作为一个合同解释问题，第6.2.1款中约定的视为实质性的问题是关于房间面积减少的，而不是关于违反合同的后果。Coulson法官如此解释第6.2.1款的逻辑：

“如果合同图纸要求房间面积为7平方米，而实际面积小于7平方米，那么就存在偏离图纸的情况。但每一次偏离都构成违约吗？一个房间在竣工时的面积与合同图纸上要求的面积略有不同可能有各种原因。此外，此类偏离的程度可能非常小。如果每次偏离合同图纸，无论其原因、性质和程度如何，都必须被视为违约，这在商业上是不可行的（commercially unworkable）。

双方认识到了这个问题，并在第6.2.1款中直接解决了这个问题。双方确定了在何种情况下偏离合同图纸上规定的房间面积将构成违约。他们一致认为，判断标准是房间的大小是否受到偏离的“实质性影响”：如果对房间大小的影响是“实质性的（material）”，则构成违约。该约定从而排除了非实质性的偏离。

此外，双方还商定了何以认定“实质性的（material）”的标准，即房间面积减少3%以上。这样，当房间的面积比合同图纸上显示的面积减少3%以上时，PNSL公司就不能说这种偏离并非违约。”

但双方并没有说由此造成的违约本身就是“实质性的（material）”。第6.2.1款的措辞并没有这样说。实质性只与房间面积的偏离的性质有关，而与由此导致的违约的性质无关。第6.2.1款中没有任何内容涉及违约的性质。该条款只是提供了一个机制，通过该机制可以无可争议地确定是否存在违约行为。

此外，如果将6.2.1款解释为“任何未达到3%容差的情况，无论多么微不足道，都构成实质性违约（material breach）”，这将导致一个非常不商业的结果。这将意味着每个房间都将成为细微测量和重新测量的对象，而一个微不足道的未能满足3%容差的情况都将允许Mears终止租赁协议。如果要实现这种苛刻的结果需要合同中有明确的措辞，而第6.2.1款中并没有这样的措辞。

因此，Mears对第6.2.1款的解释是错误的，不管是从合同文义考虑，还是从商业现实考虑。

2.判定实质竣工是否应考虑缺陷的不可补救性

Mears还提出的另一个论点，如果第6.2.1款的违约是无法补救的，那么必然会导致唯一的结果就是阻止实质竣工。

对于这个论点，Coulson法官引用了英国上议院在Ruxley Electronics & Construction Limited v Forsyth [1996] 1 AC 344 一案中的著名判决。在该案中，合同规定游泳池的跳水区的深度应为7英尺6英寸，但实际上建成的跳水区只有6英尺深。业主说，游泳池从未竣工，他无需支付任何款项。其次，业主还要求承包商支付重建游泳池的费用，尽管他实际并不打算重建泳池。一审法官拒绝了业主的论点，认为无论如何游泳池已经实质竣工，这一结论没有引起上诉。而对于违约赔偿，上议院的结论是，如果支出与获得的利益完全不成比例，损失的适当衡量标准不是恢复原状的费用，而是价值的减少（diminution in value）。

关于实质竣工的问题，上诉法院还对相关权威先例进行了全面回顾，并总结出了如下原则：

1) 对实质竣工并没有硬性规定，并且不易定义。

2) 实质竣工可以概括为工程已经允许业主占有并按预期目的使用（take possession of the works and use them as intended），没有任何明显缺陷，除了那些可以忽略的微不足道（trifling）的缺陷；而不是指完成所有细节，无论多么琐碎和不重要。

3) 缺陷是否微不足道（trifling）是一个事实和程度的问题，要根据”允许业主占有工程并按预期进行使用的目的”来衡量。然而这并不意味着，如果一栋房屋可以居住或者一家酒店可以开张营业，那么无论任何未完工的工作项或缺陷的性质或程度如何，工程都必须被视为达到了实质竣工的要求。

4) 潜在缺陷的存在并不能阻止实质竣工的实现。

5) 缺陷无法补救这一事实本身与实质竣工的问题无关，而只是涉及损失的适当衡量标准。

实质竣工标志着项目的一个关键转折点，其会触发保留金的退还、工期违约金的截止计算以及竣工结算等重要事项。本案的裁定对实质竣工的含义提供了重要的澄清，实质竣工的判定是一个事实程度的问题，关键点要看存在的缺陷是否是“微不足道的”。