“唯一住房”司法执行那些事儿

一、基于生存权保障的限制执行

民事诉讼法第243条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。第244条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

上述规定所体现的，就是对被执行人的生存照顾原则。生存权具有优先性，是最基本的权利，其他权利都需要以生存权作为前提条件和客观基础。因此，法律需要对生存权予以充分尊重和保障，任何有碍人生存的行为都为法律所反对。生存权的优先性体现在优先于一般的民事权利，其他权利的享有在必要时应当让步于生存权。民事诉讼法的上述规定就是生存权优先的典型体现。债权必须逊位于生存权，债的追偿不得以剥夺生存权为代价，任何裁判的执行都不应当以牺牲生存权为条件。

2004年，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）进一步明确：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。虽然该条款规定的是“生活必需的居住房屋不得执行”，并未直接规定“唯一住房不得执行”，但实践中，人民法院出于维护社会稳定的考虑，在被执行人名下只有一套住房的案件中，有的法院就都一律停止执行，使得上述条款在实际效果上成为了“唯一住房不得执行”条款。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）实施以来，社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产（甚至采取将其他房产过户给亲属或朋友，只留一套住房，造成名义上符合“唯一住房”的假象，以逃避执行），但由于属于唯一住房，执行程序就一直处于停滞状态，严重侵害了债权人的合法权益。

为了解决上述问题，2014年12月，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号），对于2004年的“唯一住房不得执行”条款作了调整。具体内容是：

1、金钱债权执行：符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

• 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

• 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

• 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

2、执行依据确定被执行人交付居住的房屋：自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

此后，地方法院也在积极推进唯一住房执行工作。以北京市为例，2019年11月，北京市法院执行局局长座谈会第十次会议纪要明确：被执行人只有一处住房的，不构成豁免执行的事由，执行法院应当积极推进处置工作。处置中，告知被执行人将视其配合腾退的态度及进展，决定为被执行人及其所扶养家属保留租金的年限，以督促其自动履行。

相关执行裁定对此也进行了反复重申，例如，北京市高级人民法院（2019）京执复180号提出：“梁性纯主张903号房产系何欣与其维持生活必需的居住房屋，并未提供证据证明。并且，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，北京一中院也可以执行被执行人何欣及所扶养家属维持生活必需的居住房屋。综上，梁性纯的复议理由不能成立。”

类似的执行裁定还有北京市第三中级人民法院（2019）京03执复92号裁定：“现邮储银行顺义支行已同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金，故大三环公司与郑金秀以涉案房屋及土地系郑金秀唯一的、生活必需的居住房屋为由要求解除查封的理由于法无据，本院不予支持”。

北京市第三中级人民法院（2019）京03执复184号裁定：“怀柔区人民法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，被执行人孙秀凤未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，怀柔区人民法院对其房屋采取查封、评估、拍卖措施于法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定……。据此，被执行人孙秀凤关于该房屋系其唯一住房的意见，并不能对抗法院依法对房屋进行拍卖的措施，怀柔区人民法院的执行行为并无不当”。

如上述所摘录的裁定，北京市在执行过程中对于以“唯一住房”为由提起执行异议阻却执行的，一般不予支持。

如上所述，民事诉讼法基于生存权优先的考虑，对于执行中应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品作了特别规定。那么，最高法关于执行唯一住房的规定是否违反生存权保障原则？

笔者认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）在实质上具有合法性和正当性。这是因为，唯一住房并不完全等同于生活必需品，更不完全等同于生存权。法律真正所要保护的，是生存权中的基本居住权利，而非被执行人对于住房的所有权。因此，如果被执行人的唯一住房属于“豪宅”，面积大小、房间数量等远超社会一般民众的居住水平，自然不属于生活所必需的居住房屋。或者，被执行人并不实际使用该房屋，房屋的主要用途并非家庭自住，而是用于出租经营，此时对唯一住房的执行也不会对被执行人产生任何影响。

另外，2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》也新增设了居住权这一种物权形式。《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。居住权自登记时设立，不得转让和继承。由此可见，居住权的核心在于“用益”，而非“所有”，因此更无需对被执行人对于唯一住房的所有权进行特别保护。

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及最高法执行局的解读，唯一住房可以执行具体包括以下几种情形：

1. 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。例如，被执行人是老年人，虽然其名下只有一套住房，但是子女住房多，足以保障被执行人的生存。此时，就没有必要对被执行人进行特别保障。

2. 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋。即，被执行人名下本来有多套房产，执行依据生效之后，为了逃避债务，转移自己名下的房产，造成了只有唯一住房。这不属于保护的对象，因为其目的就是为了逃避债务履行。

3. 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋。根据原建设部2007年制定的《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）第14条的规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。但是，在北京这样的大城市，提供符合条件的居住房屋客观上存在较大困难。

4. 申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。这主要是考虑到被执行人向当地政府申请生活保障和救济，需要一定的周转时间，所以规定了5—8年的期间。租金标准各地不同，以北京市为例，根据大数据房产服务平台公开信息，当前北京市平均租金92.2元/月/平方米，住宅月租8120元/套（以实时查询的数据为准）。

这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但考虑到被执行人需要一定的周转时间，所以给予3个月的宽限期。3个月宽限期满仍未搬出的，强制迁出。